بایگانی دسته بندی: مقاله ها

بازار سرمایه و به شکل ویژه بورس اوراق بهادار در تمامی جهان بر مبنای مفروضاتی بنا شده است که یکی از اصلی‌ترین آنها شفافیت و کارآیی اطلاعاتی است.وجود انحصار، رانت اطلاعاتی و سایر موارد بر هم زننده رقابت عادلانه منجر به انحراف مسیر سرمایه‌گذاری‌ها و عدم تخصیص بهینه منابع شده و عرضه و تقاضا و به‌طور کلی تعادل اقتصادی را با چالش جدی مواجه می‌سازد. بورس اوراق بهادار تهران که دیر زمانی است از آن به‌عنوان ویترین اقتصادی کشور یاد می‌شود به‌رغم تمامی فراز و فرودها و با تمامی تلاش‌های صورت گرفته از سوی مسوولان متعدد با سلایق و سبک‌های متفاوت، همچنان راه درازی در نیل به اهداف خود، خصوصا از حیث شفافیت اطلاعاتی پیش رو دارد.

در مباحث مطروحه از سوی فعالان بازار سرمایه و حتی مردم عادی مکررا بحث رانت و عدم امکان کسب سود بدون اتصال به منابع رانت مورد توجه بوده و درصد قابل توجهی از مردم، بازار سرمایه ایران را بازاری برای کسب سود منصفانه نمی‌دانند. امری که سال‌ها است باعث شده تا جمع کثیری از مردم از حضور و سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه به دلیل ترس از دست دادن دارایی‌های منتج از دسترنج سالیان خود توسط رانت داران نگران بوده و عطای جذابیت این بازار را به لقای کمبود شفافیتش ببخشند و همچنان مشاغل سنتی‌تر و سرمایه‌گذاری در دارایی‌های عینی و فیزیکی را مرجح بدانند.

حال سوال این است که چه شده که به جایی رسیده‌ایم که حتی برخی از متخصصان تجربی و آکادمیک مرتبط با بازار سرمایه نیز کسب سود بی‌درد‌سر، بی‌زحمت و کم‌ریسک را صرفا متکی بر رانت و اتصال به منابعی غیر از منابع در دسترس همگان می‌دانند؟ جواب این سوال چیزی نیست جز اینکه در موارد متعدد، رفتارهای منتج از تاثیر افشای نادرست، نابه‌جا یا نابه‌هنگام اطلاعات نهانی در بازار سرمایه ایران بروز و ظهور یافته و نه‌تنها متخصصان، بلکه فعالان عادی و گاهی نامرتبطین این بازار را نیز در حیرت فرو برده است. با توجه به کم عمق بودن بازار سرمایه ایران، این گونه تحرکات مشهود‌تر بوده و این مشهود بودن به دلیل شکسته شدن قبح تخلف، آسیب به مراتب سنگین‌تری در مسیر گسترش و بهبود ویترین اقتصادی کشور بر جای گذاشته است.

سرعت کم ورود فعالان حقیقی جدید به جهت نگرانی از نبود بازی منصفانه و نیز عدم تزریق منابع جدید توسط بسیاری از فعالان حقیقی حاضر در بازار سرمایه، به دلیل ترس از عدم توانایی لازم برای مقابله با استفاده‌کنندگان از اطلاعات نهانی و سایر ابزارهای غیر مجاز، عمق بخشی و گسترده شدن بازار سرمایه را با چالش مواجه ساخته است. اما راهکار اعتمادبخشی و جذب سرمایه‌گذاران جدید و به‌طور کلی گسترده‌تر کردن بازار سرمایه ایران چیست؟ پاسخ به این سوال چندان ساده به نظر نمی‌رسد، ولی باور این امر که هیچ انسانی در هیچ بخشی از گیتی مصون و بری از خطا نیست، می‌تواند بابی در جهت حل این مشکل بگشاید. تعدد افراد آشنا و مسلط بر بازارهای مالی در بخش‌های نظارتی و قضایی کشورهایی که دارای بازار سرمایه‌ای پویا و شفاف هستند، خود‌کنترلی مناسبی را بر دارندگان اطلاعات نهانی جهت عدم سوء استفاده از اطلاعات در دسترس ایشان ایجاد کرده است.

از سوی دیگر برخورد و مجازات‌های سنگین برای استفاده‌کنندگان از اطلاعات نهانی که از طرق مختلف از قبیل نظارت مستقیم، گزارش تخلف و حمایت از گزارش‌کننده، استفاده از الگوریتم‌های تخلف‌یاب و… قابل اعمال است و به تبع آن عدم اغماض در معرفی تخلف‌کنندگان و نوع تخلف ایشان، حاشیه امنیت مناسبی را برای سرمایه‌گذاران عادی و در نتیجه تزریق هر چه بیشتر منابع به سمت بازار سرمایه، به ارمغان آورده است. از بعد اخلاقی و پذیرش اجتماعی نیز فرآیند خودکنترلی کاملا قابل پیاده‌سازی است. این امر که اشخاص استفاده‌کننده از رانت و اطلاعات نهانی یا افراد سوءاستفاده‌کننده از منابع پولی که به امانت در اختیارشان قرار داده شده است، از سوی اجتماع و حتی نزدیکان طرد شوند، می‌تواند فرآیند خودکنترلی را در افرادی با پتانسیل فسادپذیری فعال ساخته و این امر را پس از مدتی در ایشان به عادت مبدل سازد.

متاسفانه درصد با اهمیتی از جامعه، تفکیک مناسبی بین ثروتمندان متکی بر رانت و اطلاعات نهانی و ثروتمندان متکی بر دانش و تجربه قائل نشده و هر دو قشر را شایسته تکریم و کرنش می‌داند. عدم طرد اجتماعی و خانوادگی بسیاری از افرادی که با بهره‌گیری از رانت یا تحمیل خسارت به منابع در اختیار خود به دارایی‌هایی دست یافته‌اند باعث شده است که این رفتار نه تنها از سوی این افراد به شکلی مجدانه و بی محابانه‌تر ادامه یابد، بلکه سایرین را نیز بعضا مجاب ساخته است که یا راه انزوا در پیش گیرند یا جهت دستیابی به رفاه بیشتر مسیر رانت‌داران را بپیمایند.

بازار سرمایه ایران نیز در دوران حاضر و گذشته با تخلفات متعددی از جمله حرکت‌های قابل توجه در قیمت سهام چه در جهت صعود و چه در جهت نزول قبل از انتشار اخبار تاثیرگذار بر شرکت، معاملات در حجم‌های سنگین در قیمت‌های خاص و سپس تغییر مسیر سریع قیمتی، بسته شدن ناگهانی نماد پس از معاملات سنگین و بازگشایی با درصدهایی بسیار متفاوت از قیمت زمان بسته شدن و… روبه‌رو بوده است. این امر حکایت از حضور مسوولان یا دست‌اندرکاران شرکت‌ها در امر خرید و فروش سهم مذکور با کدهای شخصی یا به شکل خوش بینانه‌تر، نشت گسترده اطلاعات محرمانه شرکت‌ها و دستیابی افراد خاص به آنها داشته است. عدم برخورد شدید با مسببان این گونه اعمال، راه را برای گسترده شدن این گونه تخلفات باز خواهد گذاشت. البته به مدد پخش سریع اطلاعات این گونه تخلفات از مجاری غیررسمی به ویژه ابزارهایی چون تلگرام، وایبر و… تا حدودی فرآیند خود کنترلی صورت پذیرفته است ولی این امر کافی به نظر نمی‌رسد. بیشترین تاثیر این گونه اعمال سلب اعتماد سرمایه‌گذاران حقیقی به‌عنوان مهمترین عامل رشد و بالندگی بازار سرمایه و کل اقتصاد خواهد بود، چرا که انسان‌ها به‌طور غریزی حضور در شرایط غیرمنصفانه و ناعادلانه را برنخواهند تافت.

در وهله اول و با توجه به اضطرار موجود، انتظار بر آن است که سیستم نظارتی سازمان بورس و اوراق بهادار تهران و نیز سیستم قضایی، با به کارگیری هر چه بیشتر افراد مسلط بر بازار سرمایه در بخش نظارتی و نیز استفاده از شیوه‌ها و ابزارهای مدرن شناسایی تخلفات و جرائم از جمله تحرکات قیمتی فاحش قبل از اعلام تغییرات قابل توجه در وضعیت شرکت‌ها روی کدال، سوء استفاده از منابع در اختیار برخی مدیران در جهت منافع شخصی، دستکاری صورت‌های مالی و نیز دستکاری‌های قیمتی به اتکای داده‌ها و اطلاعات غیر قابل دسترس برای عموم، اقدام کند. برخورد، اعمال مجازات‌های سنگین، اعلام عمومی نام و نوع تخلف افراد پس از اثبات و بدون کوچکترین اغماض نیز شاید انتظار بحقی است که سرمایه‌گذاران واقعی از سیستم نظارتی و قضایی خواهند داشت.

از سوی دیگر فرهنگ‌سازی برای احترام و تکریم تولیدکنندگان ثروت مبتنی بر دانش و تجربه و نیز طرد و بی‌توجهی اجتماعی نسبت به کسب‌کنندگان ثروت از روش‌های ناعادلانه و مبتنی بر رانت، باید به شکلی آهسته و پیوسته صورت پذیرد. بدیهی است این گونه فرهنگ‌سازی، نیاز به متخصصان مسلط بر دانش مالی، روانشناسی، سیاست و جامعه‌شناسی دارد که بتوانند با شناسایی الگوهای مغزی کسب منفعت ناعادلانه با سوءاستفاده از ابزارهای مالی و اطلاعاتی، نسبت به ساختن الگوهای مغزی متضاد با این‌گونه الگوها و تقویت فرآیند خودکنترلی، اقدامات لازم را به عمل آورند.

نهایتا باید گفت که تلاش برای کسب سود و دارایی از روش‌های درست و مبتنی بر دانش، نیازمند تقویت فرهنگ شرمساری در برابر تخلف و فرهنگ افتخار به ثروت آفرینی از مسیرهای مولد و صحیح است که این امر بیش و پیش از هر چیز سرچشمه در خانواده و نحوه آموزش افراد در آن محیط و سپس سیستم آموزشی دارد. اگر چه برخوردهای قهری و مجازات‌های سنگین می‌تواند راه را بر استفاده از رانت تا حدود زیادی ببندد، ولی این امر مستلزم هزینه بسیار زیاد بوده و استفاده از آن در درازمدت چندان به صرفه نبوده و راه جلوگیری از بخش عظیمی از تخلفات نهایتا از مسیر آموزش و فرهنگ‌سازی خواهد گذشت.

منبع:دنیای اقتصاد

نرم_افزار_حسابداری_زنجان_رایگان

<a href=”http://www.prchecker.info/” title=”PRchecker.info” target=”_blank” rel=”nofollow”>
<img src=”http://pr-v2.prchecker.info/getpr.v2.php?codex=aHR0cDovL3d3dy5wYXNzYWsub3Jn&tag=2″ alt=”PRchecker.info” style=”border:0;” /></a>

با گسترش مناطق آزاد و ویژه اقتصادی در کشور موضوع وضعیت و شرایط کاری و بیمه‌ای کارگران و کارکنان این مناطق از مسائل مهم و درخور توجهی شده اما متاسفانه به این مقوله مهم در این مناطق عنایت لازم نشده است.

در نشست تخصصی مالیات‌های مسکن، بسته پنج لایه مالیاتی با هدف تنظیم بازار مسکن پیشنهاد شد. کسب درآمدهای مالیاتی از طریق پیش‌بینی «مالیات بر ثروت» در بخش مسکن از جمله ظرفیت‌های مغفول مانده اقتصادی است. این در حالی است که پیش‌بینی سرفصل‌های مالیاتی در بخش مسکن علاوه بر کسب درآمد پایدار برای دولت مرکزی یا محلی (شهرداری ها)، می‌تواند ابزاری برای دستیابی به اهداف بخش مسکن نظیر توسعه یا محدودسازی فعالیت در مناطق مختلف کشور باشد. روز گذشته تیمور رحمانی، رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، پنج سرفصل مالیاتی را در قالب «بسته بهینه مالیاتی بخش مسکن» معرفی کرد که می‌تواند با اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، در کشور پیاده شود. این پنج سرفصل شامل مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک، مالیات بر نقل و انتقال املاک، مالیات سالانه املاک، مالیات بر درآمد اجاره املاک و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن است که در اغلب کشورهای توسعه یافته دریافت می‌شود. به اعتقاد رحمانی، با وجود هزینه اجتماعی بالای اخذ مالیات از بخش مسکن در کشور، با توجه به عایدی قابل توجهی که به‌عنوان یک منبع درآمد پایدار برای دولت دارد، می‌توان با اعمال اصلاحاتی در قانون مالیات از این فرصت برای تنظیم بازار مسکن نیز بهره گرفت. در میان این پنج ابزار مالیاتی، «مالیات سالانه املاک» گزینه‌ ایده‌آلی است که به اعتقاد کارشناسان می‌تواند به شهرداری‌ها پرداخت و جایگزین عوارض فروش تراکم شود.

طراحی و اخذ مالیات از بخش مسکن از هر دو منظر «مسکن به منزله کالای سرمایه ای» و «مسکن به منزله کالای مصرفی» قابل اجرا است اما اگر ارزش مصرفی خدمات مسکن مبنای مالیات‌گیری باشد، احتمالا بهترین روش اجرا این است که مالیات در زمان مصرف خدمات حاصل از مسکن اعمال شود، نه در هنگام اولین خرید مسکن. این موضوع دلالت بر وضع یک مالیات سالانه بر ارزش خدمات مصرفی مسکن دارد. از سوی دیگر، اگر مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای مبنای مالیات ستانی باشد، در این صورت لازم است که مالیات بر کالای سرمایه‌ای مسکن با مالیات بر سایر کالاهای سرمایه‌ای در بخش‌های دیگر مورد مقایسه قرار بگیرد. مطالعات تطبیقی موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در این زمینه نشان می‌دهد از میان ۳۰ کشور مورد مطالعه که در مراحل مختلفی از توسعه یافتگی (بر اساس سه مرحله معرفی شده ازسوی مجمع جهانی اقتصاد) قرار دارند، «مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک» در تمامی کشورهای مورد بررسی واقع در مراحل دوم و سوم توسعه یافتگی یا به عبارت دقیق تر توسعه یافته تر، به جز سنگاپور و امارات وجود دارد. پایه مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک، خالص ارزش اسمی فروش به معنای ارزش فروش پس از کسر هزینه‌های خرید و بهسازی است. اما در عین حال معافیت‌ها و تخفیف‌هایی در این بخش از مالیات در همه کشورهای مورد بررسی وجود دارد. مهم‌ترین معافیت این نوع مالیات مربوط به معافیت محل زندگی اصلی اشخاص حقیقی است. به عبارت دیگر، این نوع مالیات مشمول خانه محل سکونت شهروندان نمی‌شود و دیگر املاک را در بر می‌گیرد. مطابق با مطالعات انجام شده نوع دوم مالیات متعارف در بخش مسکن، «مالیات بر نقل و انتقال املاک» است که تقریبا در تمام کشورهای توسعه یافته اخذ می‌شود و در ایران نیز با نرخ ۵ درصد ارزش معاملاتی تعریف شده است. کشورهایی نظیر کنیا، فیلیپین،‌ هندوراس و تانزانیا هم که در حال توسعه به شمار می‌روند و در مرحله نخست توسعه یافتگی قرار دارند از این نوع مالیات برای کسب درآمد دولت استفاده می‌کنند. نرخ مالیات بر نقل و انتقال املاک در کشورهای مختلف متغیر بوده اما این رقم در کشورهای توسعه یافته عمدتا بین ۵/ ۰ تا ۱۵ درصد است در حالی که کشورهای در حال توسعه نرخ پایین‌تری بین ۲۵/ ۰ تا ۴ درصد را برای این سرفصل مالیاتی در نظر گرفته‌اند.

ابزار جایگزین عوارض تراکم

یکی از فراگیرترین انواع مالیات که در کشورهای دیگر در بخش مسکن پیش‌بینی شده، «مالیات سالانه املاک» است که نرخ آن نیز با توسعه‌یافتگی کشورها رابطه مستقیمی دارد. رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران با بیان اینکه پایه مالیات سالانه املاک در بسیاری از کشورها «ارزش بازاری املاک» و در برخی از کشورها «درآمد اجاره‌ای املاک» درنظرگرفته شده است، بر ضرورت دو نرخی بودن مالیات سالانه بر املاک تاکید کرد و توضیح داد: قاعدتا باید برای «زمین» که یک دارایی تولید شده محسوب نمی‌شود با «ساختمان» که ارزش افزوده ایجاد می‌کند دو نرخ متفاوت مالیات سالانه پیش‌بینی شود. کمااینکه اغلب کشورها نظیر چین، تایلند، لهستان، استرالیا و تایوان نیز زمین و ساختمان را با نرخ‌های متفاوتی مشمول مالیات کرده اند؛ ضمن اینکه در برخی از کشورها نیز مالیات‌های جداگانه‌ای برای زمین‌های بلااستفاده وضع شده است.

نگاه سازمان مالیاتی به بخش مسکن

احمد زمانی، مدیرکل دفتر پژوهش و برنامه‌ریزی سازمان امور مالیاتی کشور نیز یکی دیگر از سخنرانان روز گذشته این همایش بود که اعتقاد داشت مالیات سالانه املاک باید ازسوی دولت محلی یا شهرداری‌ها دریافت شود و می‌تواند جایگزین عوارض و هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و فروش تراکم که شهرداری‌ها دریافت می‌کنند، شود. به این ترتیب انحرافی که ناشی از نگاه سوداگرانه شهرداری‌ها بوده و به واسطه آن از طریق فروش تراکم کسب درآمد می‌شود، به کلی حذف خواهد شد؛ ضمن اینکه بخش تولید مسکن نیز متحمل فشار مستقیم پرداخت هزینه‌های تراکم نمی‌شود. البته زمانی به‌طور کلی مدافع ایده پیش‌بینی «مالیات بر ثروت» نبود و اعتقاد داشت همچون اغلب کشورهای جهان «مالیات بر درآمد» و پس از آن «مالیات بر مصرف (مالیات بر ارزش افزوده)» در اولویت قرار دارد و اگر به درستی وصول شود، نیاز چندانی به پیش‌بینی مالیات بر ثروت نیست. وی تاکید کرد: سیاست سازمان امور مالیاتی فشار بر بخش مسکن نیست بلکه صرفا این نگاه را دنبال می‌کند که بخش مسکن مالیات بر حقش را نسبت به درآمدهای به‌دست آمده ایجاد کند.

پیشنهاد اصلاح مالیات بر درآمد اجاره

رحمانی چهارمین نوع مالیات که در بخش مسکن قابل پیش‌بینی است را «مالیات بر درآمد اجاره املاک» توصیف کرد. این نوع مالیات اثر معکوس بر سطح قیمت مسکن خواهد داشت و وضع آن هزینه اجتماعی کمتری نسبت به انواع دیگر مالیات در بخش مسکن دارد اما در عین حال از آنجا که ممکن است منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بازار اجاره مسکن شود، باید با ملاحظاتی پیش‌بینی شود.

آن‌گونه که غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی گفته است، در تهران اجاره آپارتمان تا ۱۵۰ مترمربع و در شهرستان‌ها تا ۲۰۰ مترمربع از پرداخت مالیات بر اجاره معاف است که این خود نوعی مشوق برای سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود اما آنچه در حال‌حاضر مانع توسعه واحدهای مسکونی اجاری شده است، درآمد سالانه ۵ تا ۶ درصدی سرمایه‌گذاری این بخش از بازار است. در واقع این سود ناچیز که به دنبال ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌های اخیر ایجاد شده، برخی از سرمایه‌گذاران را به احداث واحدهای اجاری بی‌رغبت کرده است. وی تاکید کرد: در حال حاضر کمترین میزان مالیات در بخش مسکن در کشور وضع شده و ابزارهای مالیاتی کنونی به هیچ‌وجه مانعی برای توسعه مسکن به‌حساب نمی‌آید. در عین حال پیشنهاد تیمور رحمانی، رئیس‌موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در این پنل این است که در قانون کنونی مالیات بر درآمد اجاره املاک کشور نیز اصلاحاتی اعمال شود. وی دو پیشنهاد برای تغییر این بخش از قانون داشت. نخست اینکه مالیات بر درآمد اجاره املاک متفاوت از نرخ‌های پیش‌بینی شده جاری در قانون مالیات‌های مستقیم باشد چراکه درآمد اجاره املاک حاصل از نگهداری دارایی است، نه حاصل از کار و فعالیت اقتصادی، بنابراین پایه این مالیات باید با سایر مالیات‌های مستقیم اشخاص حقیقی متفاوت باشد. پیشنهاد دوم که می‌تواند در اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم لحاظ شود این است که معافیت‌های موضوع این مالیات بر حسب میزان درآمد اجاره‌ای املاک مشخص شود نه متراژ واحدهای مسکونی. در این صورت از تحدید بازار مسکن استیجاری برای اقشار متوسط جامعه جلوگیری خواهد شد.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن، آخرین سرفصل مالیاتی است که به گفته رحمانی می‌تواند در بخش مسکن پیش‌بینی شود. این مالیات بر مبنای درآمد حاصل از فعالیت اقتصادی دریافت می‌شود. در قالب این سرفصل می‌توان نرخ ۱۰ تا ۱۵ درصدی مالیات بر درآمد حاصل از عرصه ساختمان و نرخ مالیات ۵ تا ۱۰درصدی بر درآمد حاصل از اعیان ساختمان پیش‌بینی کرد. باید به این نکته نیز توجه داشت که افزایش یک درصدی مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن، می‌تواند به افزایش ۴/ ۰ درصدی قیمت مسکن و نیز کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منجر شود. در ایران تا سال گذشته هیچ مالیاتی در این سرفصل پیش‌بینی نشده بود اما در اصلاحیه نهایی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیرماه ۱۳۹۴، مقرر شد درآمد حاصل از فعالیت ساخت و ساز نیز مانند سایر فعالیت‌های اقتصادی مشمول پرداخت مالیات شود. هر چند برخی از فعالان ساخت و ساز اعتقاد دارند وضع این مالیات می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ختم شود، اما احمد زمانی، مدیرکل دفتر پژوهش سازمان امور مالیاتی تاکید دارد که وضع این مالیات صرفا با هدف جلوگیری از تبعیض در درآمد صورت گرفته و بساز و بفروش‌ها هم که از محل این فعالیت کسب درآمد می‌کنند، باید همچون دیگر اشخاص حقیقی و حقوقی مالیات (با نرخ ۱۰ درصدی پیش‌بینی شده) پرداخت کنند.

در عین حال مطالعات موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران حاکی است: وضع مالیات در بخش مسکن به دو علت عمده باید با سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت باشد. علت نخست وجود تفاوت‌های ساختاری در سازوکار فعالیت ساخت مسکن در مقایسه با سایر فعالیت‌های اقتصادی است، چراکه اولا فعالیت در بخش ساختمان از استمرار کمتری نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی برخوردار است؛ ثانیا فعالیت ساخت مسکن مشتمل بر دو نوع متفاوت سرمایه‌گذاری خرید زمین و ساخت بنا است. از سوی دیگر فراهم کردن مشوق‌های مالیاتی برای تشویق برخی فعالیت‌های اقتصادی خاص یکی از ابزارهای سیاست‌گذاری دولت‌ها به حساب می‌آید. کاهش نرخ مالیات بر درآمد حاصل از فعالیت ساخت مسکن نیز ابزار مناسبی برای تشویق سرمایه‌گذاری در این بخش محسوب می‌شود، بنابراین انتظار می‌رود دولت و مشخصا سازمان امور مالیاتی کشور با در نظر گرفتن این ملاحظات نسبت به وضع مالیات بر بخش مسکن اقدام کند.آن گونه که رحمانی عنوان کرد، مطالعات تطبیقی اخذ انواع مالیات در بخش مسکن در کشورهای گوناگون اثبات کرده که هیچ‌یک از پنج مدل ذکر شده مالیات در این بخش تاثیری بر تورم بخش مسکن ندارد. همچنین دو نوع از سرفصل‌های مالیاتی مذکور شامل مالیات بر نقل و انتقال املاک و مالیات سالانه بر املاک تاثیری بر تغییر تقاضای مسکن اجاره‌ای ندارد و توازن بازار را تحت‌تاثیر قرار نمی‌دهد. اما هر یک درصد مالیات در بخش مسکن به استثنای مالیات بر نقل و انتقال املاک، می‌تواند در بلند مدت بر سرمایه‌گذاری بخش مسکن تاثیر منفی داشته باشد. با این حال کمترین تاثیر منفی مربوط به دو نوع مالیات سالانه بر املاک و مالیات بر درآمد اجاره املاک است که معادل ۲/ ۰ درصد به ازای هر یک درصد مالیات سالانه بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تاثیر منفی خواهد داشت. پیشنهاد زمانی که به نمایندگی از سازمان امور مالیاتی در نشست تخصصی روز گذشته حاضر بود نیز، پیش‌بینی مالیات سالانه املاک به‌عنوان کم‌هزینه‌ترین و در عین حال مناسب‌ترین نسخه اخذ مالیات در بخش مسکن است.

واسطه‌گری در کانون توجه

محمد اولاد، محقق حوزه مسکن یکی دیگر از سخنرانان نشست تخصصی روز گذشته همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران بود که به موضوع واسطه‌گری در بخش مسکن پرداخت. وی با تاکید بر اینکه واسطه‌گری با هدف کاهش هزینه‌های مبادلاتی در اقتصاد شکل گرفته است، گفت: شمار بنگاه‌های معاملات املاک در کشور در سال ۱۳۷۹ حدود ۱۹ هزار و ۳۰۰ مورد بود که این میزان در سال ۸۲ به ۴۴ هزار و ۳۰۰ و در سال ۸۶ به ۳۵ هزار و ۶۰۰ مورد رسید. اما برابر آخرین آمار در حال حاضر ۷۲ هزار بنگاه معاملات مسکن فعال در کشور وجود دارد که بیشترین آنها در استان‌های تهران، البرز، خراسان رضوی، مازندران و گیلان واقع شده است. به گفته وی، در سال ۱۳۸۵ به ازای هر ۴۹۲ خانوار و ۳۵۰ واحد مسکونی یک بنگاه مسکن وجود داشته که با رشد چشمگیر واسطه‌ها، این میزان در سال ۹۰ به یک بنگاه به ازای هر ۳۰۰ خانوار و ۲۱۴ واحد مسکونی رسیده است. متوسط معاملات صورت گرفته ازسوی هر بنگاه نیز سالانه ۴۱ فقره است. وی با بیان اینکه ۱۲ درصد بنگاه‌های تهران خدمات تامین مالی ارائه می‌کنند که عمدتا ربوی است، از نظام بانکی کشور درخواست کرد از شیوع این پدیده جلوگیری کند.

این پژوهشگر حوزه مسکن اعتقاد دارد نمایندگی یک مشاور املاک برای دو طرف معامله نوعی تضاد منافع ایجاد می‌کند و درنتیجه اغلب واسطه‌ها در شرایط رونق به سمت حمایت از عرضه‌کننده و تشویق به افزایش قیمت میل می‌کنند؛ در حالی که در شرایط رکود از متقاضیان مسکن جانبداری و تلاش می‌کنند قیمت را کاهش دهند تا معامله سر بگیرد و آنها به‌عنوان واسطه منتفع شوند. اولاد با تاکید بر اینکه عملکرد بسیاری از بنگاه‌های معاملات املاک در حال حاضر از کارکردهای مورد انتظار فاصله دارد، گفت: خلأ سیستم نظارتی جامع و مستقل در این بخش یکی از عوامل این عملکرد قابل نقد است. وی با اشاره به «اصل آزادی انتخاب» برای دو طرف معاملات مسکن گفت: الگوی خدمات واسطه‌های ملکی باید به نحوی تغییر کند که فرد به‌صورت اختیاری از این خدمات استفاده کند و هزینه‌های آن را بپردازد. نه اینکه ملزم باشد حتی بدون دریافت خدمات مشاوره، صرفا برای عقد قرارداد حق واسطه‌گری را بپردازد.

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اما در واکنش به انتقاد اولاد تاکید کرد:‌ فعالیت بنگاه‌های معاملات املاک در کشور ۶۵۰ هزار شغل ایجاد کرده و این در حالی است که هزینه ایجاد هر شغل برای دولت ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان است. وی با بیان اینکه اتحادیه ناچار است برابر قانون موجود برای هر کس سواد خواندن و نوشتن دارد در صورت تقاضا پروانه فعالیت کند، بر ضرورت اصلاح قانون صنفی موجود تاکید کرد و افزود: از سوی دیگر دولت حدود صنفی فعالیت مشاوران املاک را حذف کرده و از این رو ما ناچار هستیم به‌عنوان نمونه با وجود ۱۳۰ بنگاه معاملات املاک در بلوار فردوس تهران، آن هم در شرایطی که ۱۸ مورد آنها دیوار به دیوار یکدیگر قرار دارد، باز هم در صورت تقاضا پروانه فعالیت صادر کنیم.

منبع» دنیای اقتصاد